Tìm kiếm tài liệu miễn phí

Tổng quan về thị trường bất động sản

Tài liệu Tổng quan về thị trường bất động sản cung cấp cho các bạn những kiến thức về khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản, phân loại thị trường bất động sản, đặc điểm của thị trường bất động sản, cung cầu thị trường bất động sản.



Đánh giá tài liệu

4.7 Bạn chưa đánh giá, hãy đánh giá cho tài liệu này


Tổng quan về thị trường bất động sản Tổng quan về thị trường bất động sản Thị trường bất động sản, Bất động sản, Phân loại thị trường bất động sản, Đặc điểm thị trường bất động sản, Cung cầu thị trường bất động sản, Quản lý thị trường bất động sản
4.7 5 417
  • 5 - Rất hữu ích 291

  • 4 - Tốt 126

  • 3 - Trung bình 0

  • 2 - Tạm chấp nhận 0

  • 1 - Không hữu ích 0

Mô tả

TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1

Khái niệm về BĐS và thị trường BĐS

Khái niệm bất động sản
Tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng tài sản được phân thành nhiều loại khác
nhau nhưng về cơ bản tài sản được phân làm hai loại: động sản và BĐS. Sự
phân chia này đã có trong Bộ Luật La Mã cách đây hàng ngàn năm.
Thuật ngữ BĐS được sử dụng phổ biến trên nhiều quốc gia, lãnh thổ trên thế
giới. Trong tiếng Anh BĐS là real estate, tiếng Pháp là immobilie, tiếng Nga:
недвижимость, tiếng Hoa tạm dịch là địa sản và ở nước ta được gọi là BĐS.
Vậy BĐS được hiểu như thế nào?
Điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: Bất động sản là các tài sản không
thể di dời bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, bất động sản là đất đai và những công
trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình cùng với
những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất.
Còn theo Mc Kenzie và Betts bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền và
phụ thuộc vào đất, những tài sản không di dời được quy định bởi pháp luật.
Tóm lại BĐS là một tài sản bao gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền với lô
đất đó. Những tài sản khác có thể là:
- Toà nhà hoặc những công trình xây dựng trên lô đất, công trình ngầm dưới
mặt đất;
- Cây trồng lâu năm, nguồn nước trong phạm vi lô đất;
- Công trình kỹ thuật kết nối lô đất với các hạ tầng kỹ thuật khu vực và trung
tâm
- Những trang, thiết bị tiện ích cố định trong phạm vi lô đất…

TS. NGUYỄN NGỌC VINH

1

TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Mặc dù đã có những những tiêu thức phân biệt BĐS hay động sản nhưng việc
nhận dạng chúng không đơn giản như ta nghĩ. Phải chăng tất cả công trình kiến
trúc, xây dựng đều là BĐS? Tất cả các tài sản gắn với các công trình xây dựng
trên đất đều là BĐS? Mọi đất đai đều được coi là BĐS? Những khó khăn này sẽ
làm cho người kinh doanh hoặc thẩm định giá BĐS sẽ có cái nhìn sai về giá trị
BĐS trong quá trình hoạt động. Nhằm khắc phục những hạn chế trên các nhà
nghiên cứu đã đưa ra những tiêu chí nhằm nhận diện và phân biệt giữa BĐS và
động sản.
Vì BĐS là tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài thoả mãn
các điều điều kiện sau:
- Là yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng;
- Có thể đo lường bằng giá trị;
- Không thể di dời hoặc di dời rất hạn chế để tính chất, công năng, hình thái
của nó không thay đổi;
- Tồn tại lâu dài.
Khái niệm về thị trường bất động sản.
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS nhưng có cùng một điểm
chung khái quát về thị trường BĐS như sau: là tổng các quan hệ giao dịch BĐS
hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại một
thời điểm xác định.
Chúng ta thường hiểu sai về thị trường BĐS khi cho rằng thị trường chỉ là giao
dịch mua bán, chuyển nhượng, trong thực tế thị trường BĐS ngoài giao dịch
mua bán thông thường chiếm tỷ trọng lớn nhất, còn có các giao dịch khác như
cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… rất phong phú và đa
dạng. Sự ngộ nhận tiếp theo nếu cho rằng thị trường BĐS chính là thị trường
nhà đất, hiểu chính xác hơn thị trường nhà và đất chỉ là hai phân khúc lớn xét
theo quan điểm loại hình BĐS, ngoài ra còn có những phân khúc khác cũng nằm
trong hệ thống như thị trường BĐS thương mại, BĐS dịch vụ, BĐS công
nghiệp…

TS. NGUYỄN NGỌC VINH

2

TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Để hiểu rõ hơn chúng ta cần biết về cách phân loại và nhận dạng những thuộc
tính cũng như những đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS.
1.2

Phân loại thị trường BĐS

Tùy theo những quan điểm khác nhau người ta phân loại thị trường BĐS thành
nhiều dạng khác nhau:
 Dựa vào hàng hóa BĐS người ta phân loại thị trường BĐS ra thành
- Thị trường đất đai (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở)
- Thị trường nhà ở (nhà phố, nhà liên kế, biệt thự, nhà vườn…)
- Thị trường BĐS dịch vụ như (khách sạn, cao ôc văn phòng, nhà hàng, bến
cảng..)
- Thị trường BĐS thương mại (chợ, trung tâm thương mại, cửa hàng, siêu
thị…)
- Thị trường BĐS công nghiệp (nhà xưởng, khu chế xuất, khu công
nghiệp…)
 Dựa vào các quan hệ giao dịch có thể phân ra các dạng sau:
- Thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng (dành cho đất đai)
- Thị trường cho thuê
- Thị trường thế chấp
- Thị trường bảo hiểm
 Dựa vào trình tự tham gia thị trường của việc khai thác dự án BĐS có thể
phân ra:
- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất)
- Thị trường lập dự án và xây dựng các công trình (thị trường sơ cấp)
- Thị trường mua bán, cho thuê hoặc các giao dịch khác (thị trường thứ cấp)
 Dựa vào thu nhập có thể:
- Thị trường dành cho người thu nhập thấp.
- Thị trường dành cho người thu nhập trung bình.
- Thị trường dành cho người thu nhập cao.
 Dựa vào mức độ kiểm soát của chính phủ có thể phân ra:
- Thị trường chính thức
- Thị trường phi chính thức

TS. NGUYỄN NGỌC VINH

3

TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.3 Những đặc điểm của thị trường bất động sản.
Hàng hóa BĐS là hàng hóa đặc biệt so với nhiều loại hàng hóa khác do đó thị
trường BĐS có nhiều đặc điểm riêng chúng ta có thể nhận dạng như sau.
 Giao dịch BĐS bản chất là giao dịch các quyền, lợi ích của BĐS đó chứ
không trao đổi bằng hiện vật như nhiều tài sản khác.
 Thị trường BĐS mang đậm nét tính khu vực, vì đất đai là yếu tố không thể
tách rời của mỗi BĐS có thuộc tính không di dời được, do đó cung – cầu
BĐS mang tính địa phương về phong cách, kiểu mẫu, phong tục, tập
quán, thị hiếu nơi BĐS đó tọa lạc.
 Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, tính chất này
được thể hiện qua các điểm:
-

Không có thị trường trung tâm

-

Tham gia và rút khỏi thị trường chậm

-

Thông tin bất cân xứng (giữa các bên giao dịch)

-

Hàng hóa BĐS không đồng nhất

-

Chịu sự quản lý chặt chẽ của hệ thống pháp luật

 Thị trường BĐS có mối tương quan chặt chẽ với thị trường vốn, thị trường
tài chính
 Thị trường chịu tác động mạnh của các yếu tố tâm lý, chính sách, phong
thủy, tập quán.
 Giao dịch ngầm chiếm tỷ trọng đáng kể trong hệ thống thị trường BĐS ở
nước ta.

1.4

Vai trò của thị trường bất động sản.

Thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân tác động trực
tiếp lên tốc độ tăng trưởng kinh tế, tùy thuộc vào từng thời kỳ phát triển tỷ
trọng đóng góp của thị trường BĐS nước ta chiếm khoản 30% của nền kinh
tế và chiếm khoản 60%-70% tổng giá trị tài sản cố định của nền kinh tế Việt
Nam, do đó nhận thức đầy đủ về vai trò của thị trường BĐS sẽ có ý nghĩa
trong việc xây dựng chiến lược phát triển trong tương lai. Vai trò của thị
trường BĐS thể hiện qua các điểm sau:
TS. NGUYỄN NGỌC VINH

4

TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

– Phát triển thị trường BĐS góp phần phát triển thị trường vốn
– Phát triển thị trường BĐS nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà
nước
– Phát triển thị trường BĐS nhằm mở rộng thị trường trong và ngoài
nước, mở rộng quan hệ quốc tế, chuyển giao công nghệ, kỹ năng quản
lý.
– Thị trường BĐS phát triển tạo điều kiện phát triển cho các thị trường bổ
trợ như vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, lao động trong xây dựng…
– Góp phần vào sự ổn định cuộc sống, an sinh – xã hội;
– Thúc đẩy hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý;
– Sử dụng hợp lý và hiệu quả tài nguyên đất;
Nếu phân chia tài sản theo quan điểm kế toán là tài sản cố định và tài sản lưu
động thì BĐS thuộc về tài sản cố định, tại các nước có nền kinh tế thị trường
ổn định thì BĐS chiếm khoảng 60% giá trị, tại các nước có nền kinh tế
chuyển đổi giống như ở nước ta thì tỷ lệ này cao hơn chủ yếu tập trung vào
giá trị của đất đai còn giá trị của các tài sản gắn liền như nhà máy, thiết bị,
công trình thì chiếm dưới 40% giá trị.
Nếu chia BĐS thành hai loại là nhà ở và không phải để ở, trong những nước
có nền kinh tế thị trường ổn định thì nhà ở chiếm khoảng 70% tổng giá trị
BĐS, khoảng 15% là BĐS nông, lâm nghiệp và khoảng 15% còn lại là BĐS
thương mại, dịch vụ, công nghiệp, nếu tính chung thì BĐS là nhà ở chiếm
khoảng 40% tổng tài sản cố định trong nền kinh tế thị trường ổn định, phần tài
sản này tác động rất mạnh lên nền kinh tế và gây ra các hiệu ứng đa chiều
lên các lĩnh vực khác của nền kinh tế quốc dân.
Xét trên quan điểm nguồn vốn trực tiếp và gián tiếp, nguồn vốn đầu tư, chi
phí vận hành và duy tu bảo dưỡng BĐS là nguồn vốn trực tiếp thông thường
chiếm tỷ trọng đáng kể trong nền kinh tế quốc dân phụ thuộc vào chu kỳ kinh
tế và chính sách phát triển của mỗi quốc gia chiếm khoảng 3 -11% GDP.
Ngoài ra chi tiêu vận hành BĐS bao gồm tiền thuê, thuế, chi phí sử dụng…và
chi phí bảo trì BĐS trong ngân sách hộ gia đình sẽ là thước đo chỉ ra khoảng
cách giàu nghèo của mỗi quốc gia. Theo thống kê chung ở những nước kinh

TS. NGUYỄN NGỌC VINH

5

Tài liệu cùng danh mục Đầu tư Bất động sản

NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.

Ở các nước đã có một thị trường đất đai phát triển, giá trị của đất đai trước hết là trực quan nhất chính là ý kiến của chuyên gia đánh giá giá trị bất động sản (valuer) về một mảnh đất cụ thể nào đó. Tuy nhiên, các chuyên gia này phải đưa ra ý kiến của mình về giá trị thị trường của đất đai dựa trên các phương pháp mang tính khoa học và hợp lý mà trước hết là dựa trên các nguyên tắc kinh tế của định giá đất đai. Các nguyên tắc này dựa...


Để giảm rủi ro khi mua nhà

Dưới đây là tài liệu "Để giảm rủi ro khi mua nhà" sẽ giúp bạn tránh những rủi ro khi bạn mua nhà. Hy vọng tài liệu này sẽ giúp bạn có thể mua 1 ngôi nhà như mong muốn mà có thể hạn chế rủi ro ở mức tối đa.


Chỉ số Đầu tư và Thẩm định giá Bất động sản tại Việt Nam tháng 11/2008

Thựchiện các nghiên cứukhả thi và đưaranhững lời khuyên chuyên môn cho các vấn đề liên quan đến BĐS. Đưa ra những báo cáo công bằng và có tính động viên cho giá trị của các BĐS.Có kiếnthức thông suốtvàhiểurõvề những yếutốảnh hưởng tương tác, duy trì hay thay đổigiátrị của BĐS


5 Sai lầm cần tránh khi kinh doanh bất động sản

Các nhà đầu tư bất động sản và những người mua nhà lần đầu đang gặp khó khăn khi thị trường bất động sản trì trệ. Khi mua hay bán BĐS, đa số là để kiếm lời, nhưng điều này không hề dễ dàng. Bạn cần làm gì để đi đúng hướng để tránh một số sai lầm cơ bản?


Giải pháp đột phá tái cơ cấu kinh tế: Đất đai và... đất đai

Được mời phát biểu sau cùng, Phó chủ tịch Lê Mạnh Hà nói rằng, các giải pháp được nêu tại đề án rất đúng nhưng chưa đủ. Nhấn mạnh là nếu không có giải pháp đột phá thì rất khó có thể thực hiện, nhưng để xác định được giải pháp này thì phải xác định được cái gì là yếu nhất trong cấu trúc hiện nay. Đó chính là đất đai, theo quan điểm riêng của ông Hà. Quy định về đất đai và giá đất liên quan đến đầu tư công, đến hệ thống tài chính tiền tệ, đến...


2011 Investment Outlook: Commercial Real Estate

This paper doesn’t outline how to measure and report social sustainability. This task has already been undertaken by the author and presented elsewhere (see Kimmet and Wikstrom 2005). The much less ambitious objective of shoring up the case for such measurement frameworks is all that’s attempted here. Arguably though, this is at least as important as how to do it, given that many real estate investors will want to evaluate potential investments in their own way once it is clearly understood what social sustainability is, and why it should be taken seriously. ...


Những lời khuyên đầu tư bất động sản thành công

Nếu bạn đang muốn đầu tư bất động sản, "Đừng ngại đầu tư thời gian" là lời khuyên Adina Azarian, chuyên gia của Ủy ban bất động sản New York. Càng tiêu tốn thời gian, bạn càng gọi được nhiều cuộc điện thoại, gặp được nhiều người, tìm được nhiều bất động sản, học hỏi và nghiên cứu được nhiều kinh nghiêm...


The Complete Guide to Buying and Selling Apartment Buildings Chapter 7-8

Chương 7 Phân tích tài chính Chương 8 Phân tích Nghiên cứu tình huống


Property Estate Modelling and Forecasting_12

Tham khảo tài liệu 'property estate modelling and forecasting_12', tài chính - ngân hàng, đầu tư bất động sản phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả


Tổng quan về thị trường bất động sản

Tài liệu Tổng quan về thị trường bất động sản cung cấp cho các bạn những kiến thức về khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản, phân loại thị trường bất động sản, đặc điểm của thị trường bất động sản, cung cầu thị trường bất động sản.


Tài liệu mới download

Tài liệu học autocad plant 3d
  • 02/07/2013
  • 86.649
  • 559

Từ khóa được quan tâm

Có thể bạn quan tâm

Bộ sưu tập

Danh mục tài liệu