Tìm kiếm tài liệu miễn phí

Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết

Nội dung bài viết "Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết" trình bày về thị trường bất động sản giai đoạn kinh tế chuyển đổi, tác động của kinh tế vĩ mô vào thị trường bất động sản, tác động của luật pháp, quy hoạch và Nhà nước tới thị trường bất động sản, nghịch lý hiện tại và những vấn đề cần giải quyết của thị trường bất động sản Việt Nam.



Đánh giá tài liệu

4.5 Bạn chưa đánh giá, hãy đánh giá cho tài liệu này


Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết Bài viết Thị trường bất động sản, Những giải pháp cho bất động sản, Thị trường bất động sản Việt Nam, Tác động của kinh tế vĩ mô, Tác động của luật pháp
4.5 5 107
  • 5 - Rất hữu ích 56

  • 4 - Tốt 51

  • 3 - Trung bình 0

  • 2 - Tạm chấp nhận 0

  • 1 - Không hữu ích 0

Mô tả

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
NHỮNG GIẢI PHÁP CẦN THIẾT
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ

1. Nhìn lại thị trường bất động sản giai đoạn kinh tế chuyển đổi
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cũng không nằm ngoài
quy luật phát triển của các nước có nền kinh tế chuyển đổi. Quy luật
này bị chi phối bởi cách tiếp nhận lý luận kinh tế - chính trị học về đất
đai. Giá đất bằng “0” trong giai đoạn kinh tế bao cấp chuyển dần sang
giá đất do thị trường quyết định trong giai đoạn kinh tế thị trường. Hơn
nữa, quy luật quán tính của thị trường còn làm tốc độ tăng giá đất quá
hơn so với giá trị thật trên thị trường. Ngoài ra, nếu quản lý không tốt
thì đầu cơ đất đai còn làm cho giá trị bị “thổi phồng” lên hơn nữa. Quá
trình chuyển đổi cơ chế kinh tế diễn ra như một quy luật tất yếu. Nếu
quản lý nhà nước theo kịp nhu cầu thì vướng mắc không nhiều, nếu
nhận thức hoặc chuyên môn hoặc đạo đức không theo kịp thì tổn thất
trở nên rất đáng kể.
Lấy ví dụ như khủng hoảng BĐS và khủng hoảng tài chính năm
1997 ở Đông Nam Á, các nhà kinh tế Thái Lan đã đưa ra nhận định rằng
nguyên nhân khủng hoảng là do giá trị định giá các BĐS thế chấp bị
đẩy cao hơn giá trị thực do nghiệp vụ định giá quá kém (có thể kém về
kỹ thuật hoặc kém về đạo đức). Từ đó, các nhà quản lý thị trường BĐS
Thái Lan đã tập trung nỗ lực vào xây dựng hệ thống dịch vụ định giá
đất theo hướng chuyên nghiệp. Ví dụ tương tự gần đây nhất là khủng
hoảng tài chính thế giới từ thị trường BĐS ở Mỹ, việc không kiểm soát
được sự phát triển của thị trường thế chấp thứ cấp đã tạo ra sốt giá BĐS.
Ngay ở những nước phát triển cũng còn thiếu chuyên nghiệp trong quản
lý thị trường BĐS.
335

Theo mốc thời gian, Nhà nước ta quyết định đổi mới vào năm
1986 (Đại hội Đảng lần thứ VI), tiếp nhận cơ chế thị trường vào năm
1991 (Đại hội Đảng lần thứ VII), cho phép hộ gia đình, cá nhân thực
hiện giao dịch đất đai từ năm 1993 (Luật Đất đai 1993), thực hiện công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vào năm 1994 (Nghị quyết Trung
ương 7, Khóa VII), cắt bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở và phát triển thị
trường nhà ở vào năm 1994 (Nghị định 61-CP), cho phép vận hành thị
trường BĐS vào năm 1996 (Đại hội Đảng lần thứ VIII), cho phép thực
hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê vào năm
1998 (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998),
cho phép hình thành thị trường quyền sử dụng đất và quy định giá đất
của Nhà nước phải phù hợp với giá đất thị trường vào năm 2003 (Luật
Đất đai 2003), tạo khung pháp lý về nhà ở và phát triển thị trường nhà
ở vào năm 2005 (Luật Nhà ở 2005), tạo khung pháp lý về kinh doanh
BĐS vào năm 2006 (Luật Kinh doanh BĐS năm 2006). Đến nay, kể cả
vấn đề đất đai cũng như nhà ở và rộng hơn là thị trường BĐS đang còn
khá nhiều vấn đề chưa phù hợp cơ chế thị trường.
Trên thực tế ở Việt Nam từ sau “Đổi Mới”, giá đất đai và BĐS ở
các đô thị nước ta đã tăng nhanh (rơi vào “sốt giá”) trong hai giai đoạn:
1991-1993, 2001-2003, cách nhau khoảng mười năm. Tại các đô thị
lớn, trong mỗi giai đoạn, giá đất đã tăng tới mười lần. Như ở trung tâm
Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, giá đất tăng từ 2,5 chỉ trên một mét
vuông lên 2,5 cây vàng trong giai đoạn 1991-1993 và tăng tiếp từ 2,5
tới 25 cây vàng trong giai đoạn 2001-2003. Đây chính là quá trình tăng
giá do hệ quả của việc chuyển đổi cơ chế kinh tế. Mặt khác, việc chuyển
đổi cơ chế kinh tế luôn gặp một hạn chế về chuẩn bị văn hóa và tính
chuyên nghiệp khi tiếp nhận một cơ chế kinh tế khác. Thiếu tính chuyên
nghiệp luôn thể hiện hầu hết các nơi, khâu quản lý thiếu chuyên nghiệp,
nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp và người tiêu dùng cũng thiếu chuyên
nghiệp. Trong hoàn cảnh thiếu chuyên nghiệp và chưa chuẩn bị tốt về
văn hóa thị trường, hiện tượng đầu cơ đất đai và thói quen trữ tiền vào
đất đai tăng lên quá nhanh, từ đây tạo ra ngữ cảnh cung nhà ở cao cấp
336

tăng mạnh phục vụ nhu cầu ảo của đầu cơ và tích trữ BĐS. Trong khu
vực quản lý, mô hình tăng trưởng kinh tế dựa vào vốn đầu tư cũng làm
cho các dự án nhà ở giá cao phát triển rất nhanh. Những hiện tượng này
đang để lại hậu quả nghiêm trọng cho thị trường BĐS ngày nay.
Từ 2004, thị trường chứng khoán Việt Nam đã tăng trưởng mạnh,
hút vốn đầu tư từ thị trường BĐS làm cho thị trường BĐS rơi vào “đóng
băng”. Tới đầu 2007, thị trường chứng khoán giảm mạnh ở trạng thái
“vỡ bong bóng” đã tạo cơ hội cho thị trường BĐS “sốt” trở lại. Lần
“sốt” BĐS thứ ba ở Việt Nam xảy ra từ đầu 2007 và kết thúc vào quý
3 năm 2008 khi kinh tế Việt Nam có biểu hiện rõ về lạm phát. Từ Quý
IV năm 2008, giá BĐS bắt đầu chững lại và suy giảm. Các công cụ
kiềm chế lạm phát mà chủ yếu là giảm cung tiền ra thị trường luôn hạn
chế cung vốn cho phát triển BĐS. Đây là hệ quả tất yếu của cơ chế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước nhưng thị trường BĐS và thị trường
chứng khoán lại thăng trầm theo kiểu tự do.
Vào năm 2009, gói kích cầu của Chính phủ cho thị trường với một
phần đáng kể để phát triển nhà ở xã hội đã làm ấm lại thị trường BĐS.
Nhưng tới cuối 2010, lạm phát quay lại, các chính sách kiềm chế lạm
phát lại được áp dụng và thị trường BĐS lại rơi vào thiếu vốn. Tình
trạng giao dịch ít trong khu vực BĐS cao cấp, nhà đầu tư thiếu vốn từ
tín dụng, người tiêu dùng thiếu niềm tin vào thị trường, thiếu cung nhà
ở giá rẻ xảy ra ở hầu hết các đô thị và thừa cung dẫn đến tồn đọng nhiều
nhà ở giá trung bình và cao. Đây là tình trạng chung trong suốt giai đoạn
từ 2011 cho tới nay và còn tiếp tục trong một vài năm tiếp theo. Nghịch
lý cơ bản đã xẩy ra trong thị trường BĐS Việt Nam, cung thừa và cầu
lớn nhưng đường cung và đường cầu không gặp nhau. Đây cũng là hệ
quả tất yếu của quá trình đầu tư nóng đẩy tăng trưởng kinh tế lên cao
nhưng hiệu quả đầu tư không được kiển soát tốt, thị trường BĐS gắn
mật thiết với đầu cơ và trữ tiền tiết kiệm vào BĐS. Đây cũng là một
trong những nguyên nhân chính dẫn tới lạm phát và cũng là sự trả giá
tất yếu của phát triển nóng trong thị trường BĐS.

337

Từ thực tế của Việt Nam và kinh nghiệm của nhiều nước có nền
kinh tế chuyển đổi, có thể đưa ra một số đặc điểm của thị trường BĐS
của một đất nước có nền kinh tế chuyển đổi như sau:
• Đổi mới tư duy về quản lý kinh tế luôn chậm hơn so với yêu
cầu của cơ chế kinh tế thị trường, từ đó cho thấy hệ thống quản
lý thiếu tính chuyên nghiệp và thường sử dụng cơ chế bao cấp
để giải quyết các vấn đề trợ giúp của Nhà nước.
• Việc tiếp nhận cơ chế thị trường đối với các nguồn lực như
đất đai và tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, vốn tài chính
thường khó khăn, rất chậm và vẫn mang một tỷ lệ bao cấp rất
cao; từ đó dẫn đến tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường gắn
với các cơ hội tham nhũng.
• Quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế luôn gắn với quá trình tăng
giá đất từ “0” tới giá thị trường; đây là quá trình luôn gắn khả
năng tạo siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất, tích trữ tiền vào đất
và đầu cơ đất đai vượt giới hạn; tất yếu dẫn tới tình trạng giá
đất “sốt rất cao”, người có thu nhập thấp khó có nhà ở, và cũng
tất yếu dẫn tới tình trạng thị trường BĐS “đóng băng” và xuống
giá mạnh.
2. Tác động của kinh tế vĩ mô vào thị trường BĐS
Như phần trên về một số quy luật của thị trường BĐS tại các nước
có nền kinh tế chuyển đổi, có thể thấy quy luật giá trị trong kinh tế thị
trường đã đưa giá BĐS từ rất thấp (không có giá đất) lên giá khá cao với
giá đất phù hợp thị trường và còn cao hơn thị trường. Sở dĩ có việc cao
hơn thị trường vì các lý do chủ yếu bao gồm:
• Do giá có xu hướng tăng với tốc độ cao làm cho mọi người có
cảm giác đầu tư tiền tiết kiệm vào BĐS là giải pháp tốt nhất nên
đây là thị trường thu hút vốn đầu tư rất mạnh, tạo sức nóng cao
cho thị trường BĐS. Trong hoàn cảnh có sức nóng cao thì luôn
xuất hiện tham nhũng trong quản lý và đầu cơ hàng hóa BĐS. Ở
nước ta, đã có lúc thị trường BĐS hút tới 50% tổng vốn đầu tư
của cả nước tạo nên tình trạng mất cân đối. Hầu hết các doanh
338

nghiệp lớn với nhiều ngành nghề khác nhau đều tham gia đầu
tư trong thị trường BĐS và coi đó là hoạt động chủ yếu về kinh
doanh. Sức nóng cao của thị trường BĐS tạo ra ngữ cảnh “cầu
ảo” (cầu kinh doanh mua đi - bán lại chứ không phải cầu cho
người có nhu cầu sử dụng thật) và cung chạy theo đáp ứng cho
“cầu ảo” này. Hoàn cảnh này tất dẫn tới tình trạng “bong bóng”
trong BĐS (giá trị thị trường cao hơn giá trị tạo lập) và ế thừa
BĐS trong tương lai. Nhiều người biết như vậy nhưng lợi nhuận
thực tế rất lớn đã làm cho người ta không thể dừng lại. “Bong
bóng” BĐS là một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng
lạm phát năm 2008 và lạm phát trở lại năm 2011.
• Nền kinh tế chuyển đổi luôn gặp một khó khăn rất lớn trong
quản lý do phải chuyển các tư duy quản lý trong nền kinh tế
bao cấp sang nền kinh tế thị trường. Quan niệm về vai trò
quản lý của Nhà nước có thay đổi: từ người điều khiển trực
tiếp hệ thống sản xuất - kinh doanh sang người tạo “sân chơi”
cho sản xuất - kinh doanh; từ người xếp đặt mọi việc trong
các hoạt động xã hội sang người cung cấp các dịch vụ hành
chính. Việc quản lý thị trường BĐS cũng rơi vào tình trạng
thiếu tính chuyên nghiệp. Hệ thống pháp luật có nhiều khoảng
trống, khoảng chồng chéo và khoảng xung đột; hệ thống quy
hoạch thường mang tính hình thức, thiếu khả thi, không phản
ảnh được ý nguyện của mọi người, chưa hướng được tới một
quy hoạch cho phát triển bền vững; hệ thống tài chính dễ bị
chi phối, thiếu chủ động, nhất là không điều chỉnh thuần thục
“van” của kênh liên hệ vốn giữa thị trường tài chính và thị
trường BĐS, chi phí huy động vốn cho phát triển thị trường
BĐS luôn ở mức khá cao; hệ thống hành chính phức tạp, chứa
đựng tính quan liêu và nhũng nhiễu khá cao, độ minh bạch và
công khai rất yếu.
• Thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng cũng thiếu
tính chuyên nghiệp: thông tin thị trường thiếu đầy đủ, thiếu
339

Tài liệu cùng danh mục Đầu tư Bất động sản

Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 10

Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 vấn tin cậy có tính pháp lý để hỗ trợ cả người bán và người mua khi tham gia giao dịch trên thị trường BĐS – nhà đất. Đ


Candle stick

Nguồn gốc: Candle (Nến) Do người Nhật phát minh và sử dụng kiểu phân tích kĩ thuật này trên thị trường hàng hóa cách đây hơn 200 năm. Người Nhật đã sử dụng CandleStick như một công cụ độc lập. CandleStick sau đó đã phát triển thành một kĩ thuật hiện đại được sử dụng rộng rãi trên thế giới. CandleStick có thể được kết hợp với các công cụ kĩ thuật khác để tạo ra một hệ thống phối hợp mang lại tính dự đoán cao. Sự phối hợp các CandleStick có thể đưa ra một chu kỳ thông nhất; Ngòai ra, các CandleStick có thể...


SECURITIES AND EXCHANGE BOARD OF INDIA (REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS) REGULATIONS, 2008

Resources could be used for performances, public art creation, festivals, the development of new work through the participation of schools and civic groups, or to pay for individual artists and larger institutions to enrich their connections to or representations of local communities. Grant support should also pay careful attention to projects or public activity rooted in prior engagement or historical activity – activity that has some legacy and can now be expanded or made into something more sustainable. Funding innovation and funding the creation of sustainable creative activity and representation are not in conflict. Most importantly, resources should support organic...


Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới

Nhìn chung, phân khúc thị trường văn phòng trong 3 tháng đầu năm không có nhiều biến động. Giá thuê văn phòng hạng A giảm nhẹ, khoảng 3,55% so với quý trước, đạt 42,16USD/m2. Giá thuê tại các toà nhà hạng B đang đi vào sử dụng hiện nay khá ổn định. Nếu tính cả toà nhà Capital Tower với giá thuê cao hơn mức trung bình của thị trường thì giá thuê hạng B trung bình tăng khoảng 3,5% so với trước đạt mức 26,77USD/ m2 ....


PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

Giá trị vốn hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.


Re Academic Press Private Real Estate Investment_3

Tham khảo tài liệu 're academic press private real estate investment_3', tài chính - ngân hàng, đầu tư bất động sản phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả


COMMERCIAL REAL ESTATE INVESTING Chapter 3-4

Bằng sự hiểu biết các yếu tố bao gồm trong chương này, bạn sẽ học cách nhận ra làm thế nào để tận dụng lợi thế của một tình huống khi phát sinh, ...


Private Real Estate Investment: Data Analysis and Decision Making_7

Tham khảo tài liệu 'private real estate investment: data analysis and decision making_7', tài chính - ngân hàng, đầu tư bất động sản phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả


The Interaction between Housing Investment and Economic Growth in China

The Wharton investment courses are designed to meet the needs of multiemployer and public plan trustees, administrators and staff, human resources and benefits professionals, corporate officers and executives, finance personnel, investment professionals and fiduciaries who represent both defined benefit and defined contribution plans. Representatives of funds from various types, sizes and geographic areas, including Canada, will benefit from the courses. The courses are independent units that may be completed in any sequence, although we strongly encourage individuals with little investment course experience to complete the Portfolio Concepts and Management course as a foundation prior to attending the Advanced Investments Management...


Global Real Estate Investment Trust Report 2010: Against all odds

We are also gaining industry recognition for projects around the globe. at a trophy class a office building in los angeles, California, we worked with the property managers to perform extensive retrofits on lighting and water systems, expanded building and tenant recycling programs, and ensured that all janitorial products were lEED-compliant and Green seal-certified. the property consistently achieves EnERGy staR labels, and in 2009, received a lEED-Eb o&M silver certification. in 2010, RREEF Real Estate purchased the first property in Wroclaw, poland to be certified under the Eu Greenbuilding programme, which requires a 25 percent energy saving over local standards. the...


Tài liệu mới download

Quản lí rừng cộng đồng
  • 06/05/2011
  • 80.707
  • 782
Cẩm nang về ngành lâm nghiệp
  • 06/12/2012
  • 75.022
  • 692

Từ khóa được quan tâm

Có thể bạn quan tâm

Giáo trình Định giá đất
  • 14/01/2011
  • 85.992
  • 180

Bộ sưu tập

Danh mục tài liệu